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万科怎么啦?

2025年1月16日晚间,一则消息如平地惊雷,炸得房地产圈一片哗然。

据媒体报道,万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜已于1月15日被公安机关带走。1月17日凌晨,朱九胜更新了微信朋友圈。这则朋友圈中,祝九胜转发了一则宣传泊寓短租业务的推文,并配文称“节前出差、春节团聚、节后返工、短暂过渡,选商旅短租,连住更实惠~”。

这波操作,是辟谣?还是另有深意?祝九胜的“失联”和万科经营有没有关系,万科到底怎么啦?

截至发稿,万科方面未就此事予以公开回应。

01

“万科财神爷”

祝九胜是谁?

在万科又扮演着什么角色?

祝九胜,人称“九哥”,1969年出生,2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。在加入万科之前,祝九胜主要的工作经历是在建设银行深圳分行,历任福田支行副行长、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等。

2012年,祝九胜加入万科,担任分管资金的高级副总裁。2018年1月31日,祝九胜接替郁亮,升任总裁、首席执行官。

作为万科的“财神爷”,集团的融资、还贷、现金流铺排、项目招采、成本、资金结算、付款等跟钱相关的事,都是祝九胜管的。2012年他一来万科,就把万科融资和拿地的痛苦给解决了一大半,拿地的弹药也更充裕了。

祝九胜真正进入公众视野,是在2018年。当年2月1日,深圳万科总部,郁亮、祝九胜一起迈入会场,郁亮还把镜头让给祝九胜。发布会上祝九胜话不多,但郁亮评价他是万科内部会议中观点犀利的“大炮”。

为啥选祝九胜当总裁?郁亮当时说了三点:一是祝九胜管的部门一直是最佳部门;二是他很犀利,经常发出不同意见;三是他爱读书,思考能力、总结能力和理论功底都不错。

郁亮还说,万科以现金流为基础,多亏了祝九胜的努力。祝九胜当总裁第一年,万科销售额就达到6069亿元,创下新高,同比增14.54%。不过,那年9月,郁亮就在万科南方区域季度例会上喊出“活下去”的口号。两年后的2020年,万科业绩迈上7000亿元台阶。

这些年,除了万科业绩会和股东大会,祝九胜基本不怎么在公开场合露面。偶尔几次公开交流,也是重点介绍万科跟金融机构的合作情况。

02

万科债务有多大

自2021年起,万科的销售额也跟着一路跌跌不休。

据财报显示,截至2024年9月底,万科有息负债合计3276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,看着还挺踏实。同期,万科还了197亿元公开债务,年内已无到期的境内外公开债券的包袱。

可2025年,万科将迎来偿债高峰,债务压力很大。Wind数据显示,万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元,这数字可不轻松。

再细看,2025年万科将有10个公司债或中期票据到期,合计金额约225.23亿元,这一年,注定是万科偿债的艰难时刻。

企业的偿债能力,相当大程度上取决于现金流,房地产企业的现金流,多半取决于销售收入。

根据公开数据显示:2024年,万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米,合同销售金额2460.2亿元。再瞧瞧2023年,累计合同销售面积2466万平方米,开发业务销售金额3761.2亿元。

一对比,2024年万科合同销售面积同比下降26.57%,合同销售金额更是下降34.59%。行业下行的寒风呼啸,自身债务压力又如巨石压顶,万科这艘大船得怎么破浪前行?

03

万科的身份

万科救不救?关键得看两大变量。

首先,大股东深圳地铁及其背后的深圳国资委,他们能不能掏出真金白银,或者祭出更厉害的招数来拉万科一把,这可是重中之重。2021年底,深圳特区建发集团(以下简称“特区建发”)大手一挥,以19.1亿港元入股华南城,成了华南城的“大掌柜”,之后两年,特区建发没少给华南城帮忙,那“入股资金+收购资产+信用背书+协助美元债展期”的救急输血包,把债权人哄得心花怒放。

可好景不长,2024年2月19日,特区建发突然宣布华南城两只票据违约,华南城二次爆雷。

再瞅瞅深圳地铁的财报,2021年净利润还有28.90亿元,可到了2022年就跌到8.66亿元,2023年更是只有7.89亿元,扣除财政补贴后,2023年实际还亏损了1.8亿元。深圳地铁一年的利润,连万科债务的零头都比不上。深圳国资委到底支不支持万科,这就成了个大大的问号。

其次,一线城市能不能再松松限购的口子,让销售端火起来,这可直接关系到万科的“钱袋子”能不能鼓起来。

因此,万科能不能被算作国有企业,这个身份归属问题,某种程度上决定了行政部门能不能给万科更多支持和背书。

企观国资是企业观察报社官方微信公众号。《企业观察报》是由国务院国资委指导、中国企业改革与发展研究会主管主办的全媒体平台,被国务院国资委认定为“国资国企自有舆论平台”,致力于以专业化、市场化、国际化视角关注报道中国企业改革发展。

(转自:企观国资)

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