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地块减负之后，保利“内定”了
本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经 林振兴
北京朝阳三间房79亿元地块包，有了新动态。
它原定于2月11日挂牌竞价截止，但地还没拍，有开发商就已经开始对外招标了。
半个月前，北京朝新善筑置业有限公司发布了一则公告，有关朝阳区三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、1202-0007地块项目（监理）招标计划，投资估算78427.68万元。
这个“朝新善筑置业”，尚未注册成立。通过他的、名字，可以大致判断出，它是保利发展旗下公司。
在北京，保利发展成立过多家名字相似的公司，例如朝新和筑置业、保顺善筑置业等。
业内人士透露，朝阳三间房地块包大概率是保利跟相关部门谈好的。在此之前，招商蛇口以底价34.8亿元拍下亦庄X24地块，也是“内定”。
2024年的最后一天，北京规自委上架了三间房区域的一宗地，由D区1205-0007和南区1202-0006、0007三个地块组成。
此前，它们还是分开的，以两宗地的形式，出现在第七批次供地清单名录里。而后，它们被组合成一个地块包来出让。
朝阳区打包卖地，并不稀奇。
第一次发生在2024年6月13日，中建智地联合体以112亿元底价摘得“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块；第二次发生在11月29日，中海新城以153.32亿元摘得“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块。
相较之下，三间房地块包总价不太高，而且很纯粹，两个住宅地块，一个幼儿园。合并之后，土地总面积达6.9公顷，地上建筑规模17.39万平方米。起始价79亿元，不限价。
继续拆细来看：1205-0007为R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，绿化率30%；
1202-0006为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%；
1202-0007地块为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万㎡，容积率0.8，控高16米，绿化率30%，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。
为了给买家减负，朝阳区方面也是费尽心思。包括，D区1205原本由0007和0020地块组成，但组合包里0020地块消失了。
被合并的0007地块也调规了，容积率从2.8降为2.5，地上建面减少1.09万平方米。1202-0006地块原来控高为60米，被打包后变成60米（局部80米），楼增高了，空间舒适度自然更佳。
三间房地块的位置也非常不错。1202-0006地块的东北角，紧挨地铁6号线褡裢坡站，1205-0007地块距离褡裢坡站和黄渠站的直线距离，分别是1.2公里和1公里。
但人无完人，地也一样。D区1205-0007地块西北角，有座石文晟墓园。
此外，南区1202-0007地块内新增一条宽度为12米的街坊路，北至常营南路，南至三间房南一街。也就是说，一块完整的地，被一条街坊路给分割了，这样不仅会增加实际容积率，也给开发商楼栋排布增加了不少难度。
保利拿下三间房地块，并不意外，它有主场优势。在该片区，保利曾开发和光煦境项目，目前已售罄。
和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居，网签均价83517.33元/㎡；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，网签均价74938.94元/㎡。
但和光煦境现房降价，也引来不少期房业主不满。
在社交平台上，有和光煦境的期房业主表示血亏了100多万，“当时购买指导价为85000元，销售以及合约以及住建委备案根据房屋售价承诺书，在指导价85000元正负不得超于8%。现如今现房96套已经认筹准备开售，定价在7.3-7.6(还不是底层或顶层的特价房)，已经严重违约。”
此外，该开发企业因未严格履行购房资格审核材料核查义务，被购房者投诉遭遇销售骗购，后续区房管局责令其立即整改。
保利发展在北京是有压力的。2023年，保利发展在北京斥资102亿拿地5宗，数量仅次于中海。2024年，保利发展在北京才拿了一个地块，它联合北京建工地产在7月25日摘得海淀地块，总价89.01亿元。
从北京市场销售金额来看，保利发展与位列第一的中海地产存在较大的差距。2024年，保利发展在北京权益销售额171.34亿元，排名第5位，而中海地产、北京城建、华润置地、中建智地权益销售额分别为439.04亿元、206.84亿元、205.13和196.87亿元。
2024年全年，保利发展实现签约面积1796.61万平方米，同比减少24.71%；签约金额3230.29亿元，同比减少23.5%。
保利发展北京总经理刘喜涛作为核心操盘手，这两年在北京市场认可度比较高。但眼下，刘喜涛被调入保利河南公司担任总经理。