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中交地产，做了一个意外的决定
本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居新媒体 严明会
广州海珠南洲板块开始热闹起来了。
前段时间，绿城以总价24.16亿拿下海珠客运站地块，重燃了民营房企在一线城市拿地的希望。而与其一河之隔，由中交地产此前拿下的三滘立交地块也传来新消息。
12月17日，广州规自局更新公示信息显示，海珠区AH101314地块建设项目设计方案披露公布。
四个月前的8月20日，中交地产和广州交投联手，以底价47.4亿摘得广州海珠三滘立交地块（即AH101314地块），楼面价3.1万元/平方米。
这宗地块原本是中交地产进入的，不过拿地第二天，中交地产就以一纸公告，宣布放弃地块的商业机会，转由控股股东中交地产集团对项目进行后续开发建设。
根据最新披露的设计方案，项目总用地面积6.71万平方米，计算容积率建筑面积15.17万平方米，绿地率35.1%，建筑密度25%。
项目配置地下机动车位1749泊，地面机动车位73泊。公建配套包括9班幼儿园、公共厕所、居民健身场所、垃圾收集站、老年人服务站点、社区居委会、社区卫生服务站、文化室等。
从总平面示意图看，该项目将打造7栋46-48层的超高层住宅，一字排开。当中，1、4、5栋47层，2、3、6栋48层，7栋46层。每层为4-5户。
具体而言，1、2、3、6、7栋共五栋为5户楼栋，4、5栋两栋为4户楼栋。户型上，1栋一个户型，2、3栋为同样户型，4、5栋为样户型，6、7栋为样户型。阳台为东南、西南向。
目前，项目的户型面积暂未披露，不过据部分自媒体消息，项目产品面积段会在90-140平方米左右，产品定位刚改。
该定位或从总平图也得到验证，根据规划，项目将在社区正门中央的位置打造一个下沉庭院。要知道，以往经验里，下沉庭院一般多见于刚改、改善等高端项目。
这一点，还是挺让人意外的。
该地块从拍出之日起就受到关注。这一方面不仅因为地块处于海珠老城区，而且还由于其被广州大道、环城高速和南洲路三条主干道夹击的区位。噪音问题多少难以避免。
当时地块出让合同上就写到：受让人须合理优化建筑布局，并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响，确保建筑室内噪声达标。
地块拍出后，甚至被部分网友形象地称为“呼啸山庄”。
或许也正是由于项目操作难度较大和后续去化的不确定性，让中交地产最终将地块的发展机会让给了控股股东中交地产集团。
当时的中交地产这样表示：“广州市海珠区AH10314地块预计投资金额较大，项目投资收益率及周转效率存在一定不确定性……”
靠近城市主干道噪音大，没有配建学校以及容积率较高等综合因素之下，当时，市场普遍认为地块大概率被定位是海珠上车盘，主要面向首次在海珠买房的人群。
毕竟，地块3.1万/平方米的楼面价，后续项目在价格方面还是很有优势。如果按小面积打造，说不定可以快速走量。但显然，项目的开发商似乎并没有按这一套出牌。
从设计方案看，项目已在尽可能地规避噪音这个短板。小区较大程度进行了退距，在南面靠近广州环城高速的地方是大片的防护绿地。
不过，鉴于项目户型阳台主要为东南、西南向，后续在产品打造上，开发商或还需拿出更多的措施以达到更好的降噪效果。
但如果撇开噪音这一项不谈，项目其实也有自身的优势所在。小区南向直线一公里左右就是珠江，南向无遮挡情况下可以看到江景，北向则是北濠涌涌景。
另外，项目处于海珠老城区，含金量较高，周边不缺地铁、商业配套。其直线距离南洲地铁站仅几百米，后续北濠涌桥梁若搭建起来，去地铁站较为便利。
更重要的一点，项目整个小区有15万方左右的体量，对比海珠近两年面市的项目体量相对较大，这也让小区园林绿化成为其较大的亮点。
根据此前规划，项目约6.7万平方米的占地中，规划用于建设的为3万平方米，剩余1.7万平方米为市政道路用地，2万平方米则为绿地用地。
