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首单医药仓储物流REITs上市 更多新业态资产有望加速落地

  公募REITs(不动产投资信托基金)市场常态化发行稳步推进。全国首单城市更新产业园REITs——华夏金隅智造工场REIT和全国首单医药仓储物流REITs——汇添富九州通医药REIT分别于2月26日和27日登陆上交所。

  中信建投证券发布的REITs2025年投资策略展望提到,我国公募REITs市场已迈入常态化发行新阶段,一级市场方面,审核效率显著提升;二级市场方面,2024年经历三轮上涨,主要受益于资金面及政策面形成的双重共振。展望后市,常态化发行将继续支撑公募REITs市场提质扩容。

 

 医药物流仓储设施

  投资逻辑清晰

  汇添富九州通医药REIT的底层资产是九州通东西湖现代医药仓储物流中心,该中心符合GSP质量标准,采用先进的信息技术、智能化物流设备和数字化管理手段,实现了药品的精准管理和全程可追溯,确保了药品流转的高效与安全。与传统物流不同,该中心专注于高门槛、高回报的医药物流领域,经营高净值药品,有望带来更稳定且丰厚的收益。

  基金发起人九州通医药集团股份有限公司(以下简称“九州通集团”)是全国较大的民营医药商业企业。项目原始权益人九州通物流作为医药行业的首家5A级物流企业,拥有规模庞大的医药供应链服务平台基础设施,物流网络资源覆盖全国96%以上区域。

  基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司,公司基金经理詹烨表示:“与传统高标仓等仓储物流资产相比,医药物流仓储设施作为底层资产不仅类型特殊,而且投资逻辑十分清晰。”

  詹烨进一步解释道,其一,医药物流仓储需求增长确定性高。伴随着国民对健康重视程度加强,医药的刚性需求增长确定性较高,同时,线上药品平台的发展提高了购买药品的便利性,进一步推动了医药产品需求的增长,从而驱动了更多的医药仓储需求。

  其二,医药仓储具有很高的进入壁垒。一方面是强监管性,药品仓储关系到公众的生命健康安全,因此医药仓储行业受到严格的监管,包括设施环境的适格条件以及日常运营都面临药监局的不定期巡检,管理成本高;另一方面是技术门槛,医药仓储信息化水平、内部设计(温度分区与定制化需求等)等要求都显著高于传统物流仓储资产;此外,运营大型医药仓储是需要具备一定体量的客户基础,这也提高了竞争者的进入门槛。

  其三,项目本身优质。汇添富九州通医药REIT此次入池的项目是九州通集团全国中心仓,该项目已平稳运营接近10年,相关条件较为成熟。

  对于民营企业在基础设施REITs领域逐渐崭露头角,中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示:“一方面,通过参与发行REITs,有助于盘活民营企业手中持有的存量基础设施资产,降低资产负债率,促进有效投资;另一方面,这将形成一定的示范效应,提升民营企业参与REITs发行的积极性。”

 

 底层资产类型

  日趋丰富

  从发行节奏看,2024年以来公募REITs市场发行提速。据统计,63只已上市的公募REITs中,34只产品为2024年以后上市。其中,2024年有29只产品上市,发行总规模约655.17亿元;截至2月27日,今年已有5只产品上市,发行总规模约74.06亿元。

  公募REITs市场迈入常态化发行阶段的同时,产品底层资产类型也持续扩容。在既有仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等资产类型基础上,2024年成功发行了首单水利设施REITs,2025年进一步实现市政设施REITs零的突破。

  对于公募REITs市场加速“推新”,明明认为:“目前市场欠配压力明显,公募REITs市场扩容增类有助于形成更多可投资产,满足投资者配置需求。”

  据统计,截至今年2月27日,全市场已上市的63只公募REITs产品底层资产覆盖九大类型。从产品数量分布来看,园区基础设施REITs以17只的产品数量居首,占比达26.98%;交通基础设施REITs产品共有13只,位列第二;消费基础设施REITs和仓储物流REITs的产品数量并列第三,均为8只。

  展望未来,预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。明明认为,结合近期公开招标信息来看,文旅、数据中心等更多新业态资产有望加速落地。

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