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华侨城武汉退地以待调规 房企博弈空间增大
央企华侨城也开始退地了。
近日，华侨城发布公告称，其子公司武汉天创置业有限公司（下称“天创置业”）持有的武汉市洪山区杨春湖高铁商务区一宗土地，约105.32亩，原计划建设成为集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目。
根据公告，这宗地块将综合考量产业招商及房地产市场情况，政府部门拟通过“收、调、供”联动方式对TOD项目土地进行收储，并将原商办为主、住宅为辅的建设指标，调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地进行公开市场招拍挂。
华侨城进军武汉洪山区杨春湖高铁商务区已有时日。2018年12月，天创置业以底价52亿元拿下杨春湖高铁商务区地块，面积约14万平方米，楼面价5932元/平方米。拿地之后，随着武汉市场持续下行，华侨城的开发也逐渐停滞。
此番收储之后，华侨城也表示，天创置业计划通过招拍挂方式参与调规后的土地竞买。据21世纪经济报道记者了解，商务地块回炉再造为住宅地块重新进行出让的情况已经不罕见，越秀地产此前在广州的一宗地块也通过类似的方法进行调规。
保留继续开发可能性
华侨城此次退地，并未公布实际的补偿方式。
在公告中，华侨城表示，本次收储地块所涉收储补偿金额拟根据武汉市土地整理储备单位委托第三方土地资产评估公司出具的土地价值评估执行，最终金额以政府评估结果和审计意见为准，收储地块实测面积有变化的，按实测面积计算收储补偿总额。
实际上，这宗地块华侨城保留了继续开发的可能性。
在公告中，天创置业计划通过招拍挂方式参与调规后的土地竞买。华侨城还强调，本次TOD项目土地收储及重新供地，若后续公司通过招拍挂竞得土地，将有助于增强公司流动性，改善货源结构，提高公司运营和管理效率，符合公司整体发展战略需要。同时，如后期未能竞得土地，公司仍能获取收储补偿款，实现商办土地资产盘活。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，过去出让土地的规划条件已经无法适应当下开发商的开发能力以及商办供大于求的现状。在此背景下，选择对土地原有规划条件进行调整，不仅有利于开发商进行开发，也是对近期有关部门关于盘活存量土地政策的落实。
华侨城一度对这个项目寄予厚望。根据公开资料，这个项目曾被命名为“华侨城·欢乐天际”，其最初规划350米天际塔楼、艺术人文公馆、主题化独栋企业公馆、城市精英轻奢公寓、场景化城市庆典广场、创新体验型零售商业、商业街区、中央生态绿轴、超星级酒店等。
尽管给了足够的想象空间，但市场持续下行，华侨城在此期间也没有贸然进行开发。
可供比较的是，戴德梁行发布的数据显示，2024年三季度，武汉全市核心商务区甲级写字楼总存量维持在310.4万平方米，空置率环比下降0.9个百分点至35.4%。五大核心商务区共录得净吸纳量约2.6万平方米，环比上升约78.7%，业主以价换量策略效果渐显，平均租金环比下降约3.8%至每月每平方米83.5元。
这种行情已经延续数年，华侨城不再进行商业综合体开发也符合当下的市场表现。
一位武汉当地房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“相关部门对商办地退地接受程度高了很多。我们也有一个还没开发的商办项目调规为住宅，但也并不是申请就能通过，我们也有为当地进行招商引资增加税收。总体来说是双赢的结果。”
困境求生
尽管退地近期时有发生，但与其他房企对比，华侨城这宗投资仍具有其特殊性。这是因为，其他退地的房企多数是“托底市场”，所退地块基本是在2021年、2022年集中供地期间拿下，而华侨城则是完全为自身的大举扩张而买单。
以此次退地的“华侨城·欢乐天际”来看，根据华侨城2024年半年报，这个项目预计投资141.6亿元，目前已经投入84.8亿元的资金，而开发进度则仅有25%，累计竣工面积为30.9万平方米。
从华侨城的投资版图来看，过往这种大手笔拿地的事件并不少见。比如，华侨城曾经在云南签下多个项目，单单在2018年这一年，华侨城在昆明启动“云南大会战”，华侨城各个子集团会聚云南，签约项目60个，签约金额1047亿元。次年，华侨城再度追加投资，签约项目37个，签约金额490亿元。
时至今日，华侨城仍然在为这些投资买单。今年以来，华侨城屡次抛售云南的资产。其中，在10月30日，云南文产城市商业文化综合投资有限公司100%股权及转让方对标的企业全部债权在上海联合产权交易所挂牌，转让底价为4157万元。华侨城持有这家公司50%的股权。今年7月，华侨城挂牌了西双版纳朗昇商业管理有限公司100%股权。
在清理资产的同时，华侨城也尚未止住亏损。
根据财报，今年前三季度，华侨城实现营业收入293.3亿元，同比下降7.7%；录得归母净亏损23.51亿元，扣非归母净亏损则是25.15亿元。华侨城解释称，亏损的主要原因是其结转项目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分项目利息费用化增加和联营公司亏损等。
而去年全年，华侨城则实现营业收入557.44亿元，同比降低27.39%，归母净亏损则是64.92亿元。此次亏损，是因为华侨城进行了大额的计提。在其时的财报中，华侨城表示，亏损原因是地产业务收入结转金额和毛利率较上年同期下降，对部分项目计提资产减值准备。
从目前的经营状况来看，华侨城的销售并没有扭转，即便文旅业务表现有所起色，业务占比较大的地产业务还在持续承压。根据华侨城发布公告，今年前10个月，华侨城累计实现合同销售面积133.8万平方米，同比减少20%；合同销售金额199.6亿元，同比减少42%。
以此看来，华侨城走出困境仍需时日。