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“亏了100多万！”南京这个小区，卖出首套二手房
“卖了就亏100多万，业主们很肉疼。”
深耕南京麒麟科创园的中介小李，上个月刚卖掉时光璟宸一套142㎡的次新房，这也是该小区首套成交的二手房。
公开平台显示，这套房去年10月下旬挂牌，当时业主的心理预期是364万。94天后，该房源以330万总价成交，单价2万3出头。
要知道，加上装修包，当年时光璟宸新房均价在3万上下。如今接受次新房市场检阅后，不少业主直呼“舍不得卖”。
“不光是时光璟宸，附近的新保弘领东苑、蓝光睿创新筑等小区，都难免经历房价跳水。”小李坦诚。问题来了，当下的麒麟科创园，房价水平究竟怎么样？
01
麒麟科创园在南京主城东部，片区内除了麒麟中央公园、有轨电车、龙湖天街（在建）、南师附中初高中（规划）等，“中科系”科技创新企业、人工智能产业等，已经打出辨识度。
目前，麒麟科创园主力在售新盘有仁恒云谷世纪、高科紫麟景院，上个月，绿城管理联手东南国资底价摘得G98低密宅地；
片区内的次新小区，以仁恒城市星徽、时光璟宸，新保弘领东苑、蓝光睿创新筑、熙悦等为主。
展开说说时光璟宸。
小区由亚东、金地商置联合开发，共有5栋14-18层住宅，主力户型89-142㎡，2021年11月底首开时含包均价在2.95-3万/㎡左右。
在当时，仁恒城市星徽已经卖光，紫麟景院迟迟没有入市节点，麒麟几乎没什么新房可选。以125㎡和142㎡改善户型为主力、区域首个全横厅楼盘、内外双公园等buff叠加，时光璟宸一度吸引了千人摇号，甚至在收官战中将首付比例提升到5成。
2023年10月底，时光璟宸正式交付，由亚东物业提供日常服务。
“去年9、10月份起，虽然小区房源尚在限售期内，但还是有少数急着用钱的业主把自家房子挂牌了。”小李告诉锐评君。
以时光璟宸首套成交的次新房为例，这套房于今年1月限售期满，“房主置换到其他板块，急着回笼资金付首付，便割肉亏本出。”
“算上利息等成本，房主亏了100来万。“小李说，“这套房位于8楼，楼层还不错，加上大横厅、精装修，居住舒适度很高，成交价实在令人唏嘘。”
在小李看来，这套亏本卖的142㎡房源，为整个小区带来不小的消极影响。
他认为，通常一个小区的大户型总价相对高，可单价往往要便宜一些。时光璟宸交付还不到2年，低单价的大户型率先成交打样，直接降低了大部分业主的出手欲望。
“毕竟，眼下的行情想卖房就得亏100多万，要不是急用钱，谁舍得啊？”
锐评君注意到，中介平台上，时光璟宸的挂牌房源并不多。一套87㎡小户型装修得还不错，几乎没有居住痕迹，保养得很好，业主挂牌价为258万，单价近3万。
“对外展示的挂牌房源不多，主要原因是不少房子还在限售期内，平台不允许公开展示。”小李解释。
他以几套“隐身”的房源为例，介绍了时光璟宸的次新房价行情。
一套114㎡三房，精装修，报价326万。卖家的底牌在285-290万左右，单价2.5-2.6万/㎡的样子；
一套87㎡小户型，高楼层、有二次装修，报价255万，“也有议价空间，卖家愿意再让步20万。”
02
麒麟科创园的其他次新小区，又是什么样的行情？
先看“天花板”，仁恒城市星徽。
小区户型跨度较大，小到89㎡三房，大到165㎡四房都有，仁恒造，前期新房均价约3.2万/㎡。
凭借与江湾城同系列的铝板立面；富有层次的景观；自带会所；室内爱迪士新风、东芝中央空调、欧文托普地暖等精装配置；仁恒物业等，城市星徽是麒麟的品质担当，新房屡开屡罄。
去年7月，城市星徽A区首批次新房摆上货架，单价2.7-2.8万/㎡不等。
小区的二手房价天花板出现在今年1月，一套165㎡大户型以512万总价成交，单价约3万1，稀缺纯粹改善户型穿越周期的能力彰显。
现阶段，仁恒的房价较为稳定，且与周边小区拉开明显价格差。“与时光璟宸比，同样是80多平小户型，城市星徽要贵上20-30万左右。”小李介绍。
离麒麟中央公园略远的新保弘领东苑、熙悦、蓝光睿创新筑，于2020年至2021年集中交付，属于较早时期的产品。
新保弘领东苑，前期新房均价3万/㎡。最近的次新房成交以110-142㎡首改、改善户型为主力，单价在2.1-2.2万/㎡左右。小区的二手房价天花板出现在2023年下半年，超2.5万/㎡。
熙悦，前期新房均价2.9-3.2万/㎡。二手房曾出现过3万/㎡的最高成交单价，目前的成交单价则集中在2-2.3万/㎡。
蓝光睿创新筑，前期毛坯新房均价2.6-2.8万/㎡。最近的二手房成交单价在1.8-1.9万/㎡，220万不到就能买到110㎡三房两卫户型。事实上，这个小区在二手房市场的表现平平，最高成交单价不过2万3左右。
令人唏嘘的是，去年夏天，睿创新筑业主在小红书拼命卖房，直言“认亏100万，给钱就卖”。
综合来看，当下麒麟科创园的次新房价已经形成较为鲜明的价格梯队，且与南京整体二手房价走势趋同：强品牌加持、产品和户型稀缺的房源价格相对坚挺；同质化严重、供应量大的户型，则有较大议价空间。
那么，现在是入手麒麟次新房的好时机吗？锐评君认为，要从多个角度考虑。
首先，自住需求。
不同于南京部分新区，经过多年提速发展，麒麟的配套、产业等相对成熟，且近大校场、老城东等，宜居指数相对高。
板块内的产业精英，若有较为迫切的自住需求，预算相对充裕的情况下可以优选仁恒城市星徽这样的高品质小区。
追求自住性价比，时光璟宸、新保弘领东苑等小区房价差异不是很大，大家可以根据自身实际情况做出选择。
当然，若不急着入住，也可以选择均价3万、配备科技系统等的迭代新房仁恒云谷世纪。
毫无疑问，自住出手，除了能享受较大幅度的议价、优惠空间，也能利用相对低的贷款利率等，降低长期持有的综合成本。
其次，投资需求。
市场弱复苏的当下，南京买房人逐渐活跃，但现在的市场需求仍以自住为主，投资需求观望心态浓厚。锐评君建议，追求短期增值的投资客要谨慎、全面评估风险，待市场出现明显触底的信号后再做决定不迟。