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来源:攸克地产
在土地市场上,万科很久没有这么大的手笔了。
12月17日,广州番禺南站商务区三个地块出让,万科以底价竞得,总花费28.8亿,这是时隔四年之后,万科首次在广州拿地,也是今年万科进入“困难时期”以来,少有的在特大型城市拿地,而且一出手就是三块。
一天之前,万科在河北唐山也拿下一幅土地,花费不高,只有2.3978亿元。
两天之内,万科拿了四块地,这样的表现,不免让人疑问,处在“缩表”阶段的万科,是不是缓过劲儿来了?
回答这个问题,不着急。
广州番禺南站商务区这三个地块“很有意思”,与万科渊源不浅。2011年,当时的万科广佛公司和番禺当地的石壁一村、石壁四村合作“旧改”,一共15个地块,总计容面积126万平方米。
这些地块中的一部分转入了二级开发,于是就有了番禺南站商务区的万科中心项目。
众所周知,这种模式变量因素很多,后来因为轨道交通规划建设等方面的原因,一些地块就留下来没有进入开发,而这次出让的三块地,就在番禺南站商务区万科中心边上。
由此就可以理解,这三个条件还算不错的地块,万科为什么可以以底价竞得了。
有这种渊源在,再加上当前房地产的政策大环境,这三个地块可以获得不错的条件。对楼盘销售、购房人买房最具体、最直接的表现,就是得房率很高。根据规划设计材料上的信息,这三块地建成以后的得房率,居然可以达到120%。
也就是说,买一个建筑面积100平方米的房子,使用面积可能有120平方米。
毫无疑问,在销售时,这样的项目是有足够竞争力的,如果不出大的意外,番禺南站商务区三块土地上开发出的住宅项目,应该不难卖。
这三块地的楼面成本价也不太高,扣除配建之后,分别是13984元/平方米、11673元/平方米、12366元/平方米。即便算上配建,楼面成本价也就20000元/平方米左右。
以万科的能力,再加上京沪穗深四个特大型城市中,广州的监管环境最为宽松,政策对购房友好,卖好这个项目没有太大问题。
本就是嘴边的肉,又是块条件很好(得房率120%)的肉,价格也不算高,即便是处在“困难时期”,这样的地块,万科焉有不拿的道理?
至于唐山的地块,没有太多典型的特征,位置不错,价格不高,万科运营操盘不会有什么风险,稳赚不赔的账基本上是能算过来的,而且,作为资源型城市的唐山,购买力也不低。在这样的地块上出手,万科也没什么毛病。
从今年年初开始,由于整体环境带来的信心和预期问题,万科进入了“困难时期”,收缩战线,缩减资产负债表成为要务。既然要“缩表”,那么,就应该少拿地或者不拿地减少支出,同时消化存量,这样就能改善现金流,大部分非国有房企都是这么干的,甚至不少国企、央企也都这么干。
因此,就形成了一种印象,好像万科也不拿地了,其实,并不是这样。符合条件,符合要求的地块,万科该拿还拿,一直就没有断过,只不过量上少了很多,土地总价也都不太高。
至于区域分布,则遍及杭州、徐州、沈阳、银川、昆明、贵阳、青岛、成都、上海等地。单个地块总价大都没有超过10亿。惟一例外的是在上海宝山,10.84亿,拿到的是35%的权益。
这次在广州的出手,虽然总价达28.8亿,但那是三块地的钱,拆分开看,三块土地的总价分别是11.5亿、8.36亿、8.94亿,基本符合万科今年以来的一贯操作风格:总价不算太高,地块条件不错,后期操盘不难。
不过从支出力度而言,确实有了更大的“强度”,这也是一种不可忽视的变化。
万科的这一些操作,可以纠正一个片面的认识,那就是“缩表就是不拿地”。
这一轮房地产危机以来,告别了“总对总”的融资模式,最优的优等生万科也不能维系这种模式,代之以可以隔离风险的“白名单”融资制度。随着政策导向不断支持房地产,白名单不断“扩围”,应进尽进、应贷尽贷,但是,其根本还是以房地产项目作为融资的基础。
换句话说,没有项目,融资就是无本之木。项目从哪来?惟拿地尔。不拿地就没项目,没项目,不管白名单多宽松,也无法进入——融资。停止拿地,就意味着消化完存量项目,完成了保交楼之后,房企也就随之退出历史舞台。
因此,不断拿地,才能留住未来融资的可能。
从今年5月以后,在卖项目,卖资产的同时,万科的新增融资基本上都是这么来的。
如果没有这些下属公司,这些下属公司手里又没有项目,即便是万科,恐怕也很难拿到这么多贷款,而融资性现金流是穿越这个寒冬的重中之重。
有这个融资性现金流的支撑,在一定程度上可以说,万科最艰难的时候,就快过去了。
万科的生死存亡,向来不止事关自身,而是带有强烈的市场预期引导意味。万科的判断、决策与行动,某些时候也带有先行指标的意味。当万科开始逐步加大力度,在土地市场上重新活跃起来时,对整个行业也是个难得的好消息。
也许这个变化本身不大,也许万科更关键的关口还在明年的8~9月,但一切总算是开始了,当万科的穿越周期看到希望时,中国房地产也会看到那扇打开的重生之门。