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东莞“34亿地王”陨落记：昔日“双料”冠军，为何没得善终？
来源：东莞乐居
家人们，欢迎收看多年“苦命地王”的连续剧——续集！
自古红颜多薄命，东莞“地王”总坎坷。
当年风光无限的“地王”们，有的亏本甩卖；有的开工数年熬成现房；有的烂尾拍卖......
诶~就像这个命运多舛的“黄江地王”。
今日续集开播：同样的价格，拍卖成变卖，期限60天。
图源京东资产交易平台
第一次法拍：10月25日，打3.8折叫价约12.9亿，无人竞买，遭流拍；
第二次法拍：11月20日，打3折叫价约10.34亿元，无人竞买，再遭流拍；
第三次变卖：12月18日，打3折叫价约10.34亿元，拍卖改变卖。
真是一部漫长又“苦命”的连续剧！什么时候才到大结局啊喂！
3折抛售无人买
二度“拍卖”+第三次成“变卖”
今日（12月18日）上午10点，曾经的黄江“地王”正式变卖。目前已有510人围观，66人关注提醒，但暂无人报名。
图源京东资产交易平台
而这已是它在京东法拍网上的第三次挂牌，前两次均为拍卖，第三次为变卖。
看到这，想必你肯定会好奇，拍卖和变卖，一字之差有何不同？
价格上，标的物一拍的起拍价由评估价或者市价确定，若流拍后应当在30日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，即二拍，起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。
变卖价格是拍卖二拍流拍价，并且需要一次性交齐变卖价全款后，取得竞买资格，竞买成功全款支付。
周期上也有所不同，司法拍卖的竞价时间应当不少于24小时（1天）。
变卖期则为60日，变卖期开始后，只要有竞买人出价，立即转入24小时竞价程序，如果没有其他竞买人出价，则变卖成交，无须等到变卖期结束。
具体如下图所示：
故黄江“地王”第三次挂牌的变卖价格与二拍流拍价相同，且保证金与加价幅度都一样，即：
起拍价约10.34亿、保证金1亿、加价幅度500万。
不过第三次的竞买金额条件与第二次拍卖相比，一点也不友好，要全款预付，才有竞买资格。
甚至买到了之后还有“隐藏惊喜”，跟拆盲盒似的。根据公告显示，该项目存在拖欠工程款情况，具体还需向有关部门咨询。
图源京东资产交易平台
真是苦瓜看了都得一笑（苦笑~），试问，就目前的市场环境，会有哪个好人家来接盘呢？
不过变卖周期为60天，大结局大概率要等到2025年2月份了。
届时，也有可能是未完待续......
昔日“地王”陨落
荒草丛生烂尾起
8年前，大概谁都不会想到昔日“地王”会沦落到如今黄江有名的烂尾楼。
2016年，北大资源进军东莞临深，分别拿下樟木头和黄江两宗“地王”，其中黄江地块（2016WG024地块）吸引超20家房企争夺，经过122轮激烈竞拍后，最终被北大资源以总价34.3亿元拿下，折合楼面地价25264.46元/㎡，溢价率高达662%。
一举刷新了当年东莞土地成交总价和成交单价的最高记录，成为当年东莞的“双料地王”（备案名为北大资源·颐和翡翠花园）。
然而，就在北大资源拿地后不久，2016年12月，最高层明确提出“房住不炒”，随之东莞也出台了限购政策，楼市从疯狂转入横盘。面对这一变化，北大资源选择了拖延策略。但这一拖，却拖出了连年亏损、债务缠身的困境。
项目也因此停滞不前，于2017年动工，在2018年停工，此后几年，一直处于停工状态。目前已是杂草丛生，成为黄江有名的烂尾楼。
项目建设现状，图源京东资产交易平台
要知道，在当时的东莞，2016年全市一手住宅网签均价仅约为13758元/㎡；而2016年全年的黄江一手房住宅网签均价则为22230元/㎡，北大资源黄江地块（折合楼面地价25264.46元/㎡）比它还要高个3000出头。
现如今，根据东莞住建局的最新数据显示，11月黄江一手房住宅网签均价约18176元/㎡（点击即可查看最新房价），市场回归理性。
打眼一瞧，这账恐怕亏得连裤子都不剩。
可见2016年的市场有多疯狂。
唯一可惜了这块地，地段优越，紧邻黄江人民公园，靠近在建的东莞R1线，周边还有黄江中学、第二小学、天虹商场等。本可以成为黄江楼盘标杆，如今却一拖再拖变成了荒草丛生的水塘。
图源高德地图
回归到黄江市场，在黄江北大资源地块旁边的融创公园首府项目，2016年融创以19.4亿元的总价拿下，折合楼面价约2.04万元/㎡。
2019年洋房开盘价约2.4万/㎡，现如今，成交价跌至一万多，远低于开盘价格。
另外，黄江目前在售的项目，如科学城时区、九樾上城、泰安府三盘，均价约1.8-2.2万/㎡。
相较于过去几年，黄江的房价已经开始回调，趋于理性。与2016年的狂热相比，现在的市场显得更加稳健。
那么，后续黄江“地王”究竟会迎来何种结局，请继续关注东莞乐居，我们将持续为大家播报最新进展。